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El mercado inmobiliario español está cambiando hacia un país cada vez más de inquilinos. Los precios altos de la vivienda, la escasa oferta y la lentitud en las nuevas promociones dificultan que los ciudadanos accedan a la compra. En 2023 se firmaron 2.384.573 contratos de arrendamiento, un 4,9% más que el año anterior y un 55% más que en 2015. Además, en 2024 el 20% del parque residencial estaba destinado al alquiler, el dato más alto registrado, mientras que el 73,6% de las viviendas eran en propiedad y el 6% estaban cedidas a familiares o amigos.

El perfil del inquilino también ha cambiado: la edad media ha subido hasta los 36 años, un 11,9% más que en 2020. Esto se debe al desequilibrio entre oferta y demanda tras la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, que redujo la demanda un 27,6% pero aumentó la oferta un 34,3%. Aun así, los precios siguen creciendo: el alquiler medio más buscado ronda los 766 euros, mientras que la renta media de los hogares arrendatarios es de 895 euros, lo que ha provocado que un 30,2% de la demanda se desplace hacia la periferia.

La oferta de alquiler se ha desplomado un 56% desde 2020, con 14 trimestres seguidos de caídas. Según José Ramón Zurdo (ANA), las políticas intervencionistas han desincentivado a los propietarios, reduciendo la oferta y encareciendo los precios. Para Julián Salcedo (Foro de Economistas Inmobiliarios), la Ley de Vivienda ha generado inseguridad jurídica y ha agravado un problema estructural en un contexto donde los salarios son insuficientes tanto para comprar como para alquilar.

La inseguridad jurídica es uno de los mayores problemas. Recuperar una vivienda por impago tarda más de ocho mesesy las ocupaciones ilegales han aumentado un 61% en diez años, alcanzando 16.426 denuncias en 2024. Aun así, los desahucios bajaron a menos de 30.000, frente a casi 70.000 hace una década. El IEE alerta que España ocupa el puesto 22 de 37 países en derechos de propiedad dentro de la OCDE, lo que genera incertidumbre y frena la inversión.

Los jóvenes son los más afectados: ni pueden comprar ni acceder al alquiler por los precios y requisitos. Los expertos piden ofrecer garantías o avales y políticas públicas centradas en esta generación. Además, el tradicional refugio de “invertir en ladrillo” se vuelve inalcanzable. Según Helena Beunza (ASVAL), si el alquiler sigue creciendo, cambiará la estructura patrimonial de las familias, que podrían diversificar sus ahorros en fondos o inversiones financieras.

Para revertir esta situación, los expertos proponen aumentar la oferta con incentivos fiscales, colaboración público-privada, rehabilitación de viviendas y menos trabas administrativas. FAI sugiere usar suelos en desuso y dar “créditos blandos”; el IEE propone fomentar el alquiler asequible; la ANA incentivos a la compra para aumentar el parque de alquiler; y ASVAL pide seguridad jurídica y estabilidad normativa. Todos coinciden: solo aumentando la oferta se equilibrará el mercado y se evitará que España se convierta definitivamente en un país de inquilinos.